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一平方米房产的战争
08-8-27 10:54    来源: 吴清旺律师网    作者: 吴清旺
【案情】

近日，杭城某知名房地产公司被28位购房户投诉至新闻媒体，购房户认为开发商虚假承诺，故意隐瞒事实真相，将设计建造的140多平方米面积的商品房在楼书以及合同上故意写成139.8平方米，然最终测量面积均超过140平方米，虽然相差只有一个平方米，可对购房户而言，经济利益相差甚大，因为，140平方米是个敏感数字，高于140就是豪宅，不能享受免税优惠，据测算，每套房子相差7-8万元。为此，购房户要求开发商给个说法，并赔偿损失。而开发商认为，合同约定面积误差允许正负3%，实际测量面积与合同面积差并为超过3%，因而，既不违约也无欺诈。目前，双方仍在僵持当中。

据了解，2005年6月，国家为抑制豪宅消费，控制房地产开发过热，出台限制别墅及大面积商品房开发。杭州市地方政府也出台了普通商品房与非普通商品房交易的差别政策。主要体现在：超过140平方米的商品房为非普通住宅商品房，该商品房不能享受普通商品房5年后交易免交5.6%营业税的优惠政策。

该政策出台之时，杭州某房地产公司正将其开发的商品房推上市场，而且，该批房产恰好超过140平方米，显然对该商品房的销售会造成重大影响。然而，房地产开发需要预先设计，而且施工过程中很难改变原来已经设计定型的商品房面积等。事实上，存于城建档案馆的图纸上清楚载明该商品房面积为146平方米户型。为了避免因政府新政策而失去消费者，于是，开发商推出新版本的楼书，在原来楼书上所说的140.3平方米改成139.8平方米，在双方签约后开发商又推出新版楼书，该楼书上标明的面积为133平方米。同时，在售楼现场以口头方式向预购者承诺其所售的商品房均为140以下的房产。而且，在签约时，合同上载明的房屋面积为139.8平方米， 并承诺不会超过140平方米，同时在合同上仍保留“+ -3%”不属于违约的格式条款。

【法律分析】

本案的焦点：开发商是否构成欺诈？是否违约？购房人因所购房屋超过140平方米而引起的交易营业税等损失谁承担?

分析意见：

其一，若现有证据足以证明开发商故意修改楼书，并虚假承诺所售房屋不会超过140平方米，则表明开发商有意规避地方政策而欺骗购房人，将明知为146平方米的商品房虚构为140以内，应当构成欺诈。购房人有权选择解除合同并退房，同时赔偿损失。

其二，若现有证据无法证明开发商上述虚假事实，则只能按照合同约定来处理，按照是否超过正负3%来确定是否有权解约并退房。

从本案实际来看，购房人难以证明开发商在签约时口头许诺不超过140平方米，更何况，合同上写明为139.8平方米，同时条款明确规定正负3%面积差的处理方法。对此约定，购房人均签字确认，难以据此认定开发商欺诈。由于本案所涉及的28套商品房实际测量面积为140.25——140.8平方米，没有超过3%，故不能退房，也不能认定开发商违约。

至于楼书有三个不同的版本，难以表明开发商就是欺诈，毕竟楼书上所写的具体数据在其后的正式合同书上有了明确的表述，而不是合同中没有约定的内容。同样，售楼小姐口头“吹嘘”的内容不仅是影响商品房价格的实质性内容，而且具体明确，同时又是合同上所没有的，那么可以作为合同的组成部分，并可据此作为判定开发商是否违约的依据。但是，如果售楼小姐所说的内容在合同上已经载明，只是售楼小姐口头解释届时可以比条文描述的情形更好，该种描述只能参考，只能以合同内容为准，因过分相信售楼小姐的描述而“上当”不能算是开发商欺诈或违约。可见，本案合同中明确了具体面积，则表明购房人也明知以该房屋有可能在140平方米之内，也有可能在140平方米之上。购房人过分相信开发商的神通广大，能够将已经设计成140多平方米的商品房通过特殊途径变成140平方米以内，据此签约后，发现开发商“无能”，因而主张开发商欺诈和违约，显然不能成立。

【启示】

购房人应充分重视书面的售房合同，不能轻信售楼小姐的口头承诺，尤其是该承诺与书面的条款不一致时，显然应以书面为准。另外，不能过分相信特殊途径，应当重视合同，重视法律法规，重视政府的行政措施，相信合法经营之道。不能有冒险打赌的心态去签约。

作为信息优势、经济强势的开发商，应以诚信经营为本，毕竟市场经营中口碑和诚信是无价的。虽能通过正负3%的合法空间诱使天真的购房人签下合法有效的合同，但市场上口口相传的企业商誉已经成为负数，在获得暂时的经济效益的同时，便失去了宝贵的无形资产。
 
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责任编辑: 汪一星
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